GROSSETO – Gli interventi sul patrimonio edilizio sono negli anni cambiati radicalmente: se in generale si va verso una rigenerazione dell’esistente piuttosto che verso il consumo di nuovo territorio, in Maremma anche questo tipo di interventi di recupero sembrano essere sensibilmente inferiori rispetto al resto della Toscane d’Italia. È quanto emerge dal rapporto sull’edilizia sviluppato dalla Camera di commercio di Grosseto.
«Il settore edilizia è il grande motore del sistema Italia, a Grosseto forse anche un po’ di più che per il resto della Toscana, era per noi il manifatturiero di riferimento per il nostro territorio» afferma il presidente della Camera di Commercio Riccardo Breda. «Qui abbiamo un patrimonio di seconde case significativo, persino il doppio rispetto al resto della Toscana e d’Italia».
«I dati che oggi presentiamo confermano un panorama generalizzato di crisi, e soprattutto indicano la necessità di ripensare lo sviluppo del sistema dell’edilizia in modo diverso, non più orientato alle nuove abitazioni ma al recupero dell’esistente, la riqualificazione – prosegue Breda -. Gli studi d’altra parte servono proprio a dare informazioni utili per orientare lo sviluppo, ed è questo uno dei ruoli di riferimento per la Camera di commercio. Tra i molti spunti forniti oggi, voglio sottolineare come, in un panorama generale di scarsa crescita, le costruzioni legate al settore produttivo dell’agricoltura sono tra le poche a registrare un segno positivo: una chiara indicazione di come siano essenziali incentivi specifici per i settori economici, in grado generare circuiti virtuosi positivi. La Camera di commercio ha agito direttamente in questo senso, attraverso il progetto del distretto rurale, ma rimane indubbio che ancora molto dobbiamo fare per attivare canali di agevolazioni e incentivi. Desidero poi ringraziare e sottolineare la preziosa presenza in questa sede del Prefetto di Grosseto, cha ha un valore ben più che simbolico. I periodi di forte crisi, soprattutto in tessuti produttivi in cui predominano imprese piccole e piccolissime, facilitano purtroppo la nascita di sacche di illegalità che danneggiano tutto il comparto. La Camera di commercio in pieno accordo con la Prefettura e le forze dell’ordine sta operando con la massima attenzione a questo tema, con progetti e iniziative congiunte dedicate alla sensibilizzazione per la qualità e la legalità dei settori economici, e che proseguirà nel prossimo futuro con altre importanti iniziative».
Il patrimonio immobiliare: stock, dinamica detrazioni fiscali e destinazioni d’uso
A fine 2017 in provincia di Grosseto risultano registrate al Catasto 331.042 unità immobiliari urbane (U.I.U.1) definite2 (+4% rispetto al 20103). Di queste 172.623, pari al 52,1% del patrimonio immobiliare provinciale, sono destinate all’edilizia residenziale; rapportando la consistenza delle U.I.U. ad uso abitativo con i 222.175 residenti in provincia alla stessa data, si calcola quasi un’unità immobiliare a residente (0,8 U.I.U. contro lo 0,6 di Toscana e Italia4).
Essendo la provincia di Grosseto particolarmente estesa (4.504 km2) appena lo 0,4% della superfice è occupato da unità immobiliari ad uso residenziale. In Toscana ed in Italia l’incidenza dell’edilizia residenziale è decisamente superiore al dato provinciale, rispettivamente 1,1% e 1,4%.
In particolare, ogni U.I.U. residenziale maremmana ha un estensione media di circa 107 m2 contro i 123 m2 della Toscana ed i 119,7 m2 della media Italia.
Esaurito l’ultimo ciclo immobiliare, i permessi di costruire per nuovi fabbricati e per ampliamenti dei pre-esistenti sono diminuiti in modo significativo. Tale dinamica mette in risalto il salto culturale avvenuto nell’edilizia: si è passati infatti da azioni di prevalente consumo del territorio ad interventi di riqualificazione del patrimonio esistente finalizzati ad un miglioramento dell’impatto ambientale e delle condizioni abitative.
Ne è prova anche la dinamica di utilizzo dei vari bonus fiscali legati all’edilizia (ristrutturazioni, mobili e arredi, eco bonus, bonus verde, sisma bonus, bonus per interventi condominiali e così via) che risulta molto positiva, con ampi incrementi percentuali annui e di periodo ovunque.
Nel caso delle detrazioni per spese di recupero del patrimonio edilizio gli incrementi della frequenza (richieste) e dell’ammontare risultano, per la Maremma, sensibilmente inferiori rispetto a quanto calcolato per Toscana ed Italia: Lo stesso dicasi per la frequenza delle dichiarazioni di richiesta bonus per interventi di riqualificazione energetica, mentre si registra in provincia una contrazione dell’ammontare del rimborso fiscale richiesto, diversamente da quanto avviene altrove.
Tra gli immobili ad uso abitativo solo una parte è utilizzata come abitazione principale in tutto o in parte1 (53,3% per Grosseto, contro il 64% della media regionale ed il 62,6% di quella italiana). Il possesso di un immobile come “seconda casa” risulta invece particolarmente rilevante per il territorio provinciale (34,1%), a fronte di quanto registrato sia per la Toscana che per l’Italia (circa il 18%). Le rimanenti percentuali di destinazione d’uso sono più contenute (locazione, uso gratuito ed altro).
Andamento del mercato immobiliare
Le variazioni annuali NTN2, registrate nel 2017 sul patrimonio immobiliare residenziale, appaiono inferiori rispetto a quelle calcolate per l’anno precedente. Il 2016 infatti ha fatto registrare aumenti a due cifre delle transazioni, tant’è che l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) nel consuntivo 2017 sottolinea un certo rallentamento del mercato immobiliare nei confronti degli ultimi anni.
Nel complesso del territorio provinciale la maggior parte delle compravendite di abitazioni è da associarsi per lo più a due classi dimensionali: 50 – 85 mq e 85 –115 mq.
Per quanto concerne il trend annuo delle compravendite questo è negativo solo per le prime due classi dimensionali fino a 50 mq e 50 -85 mq. Risulta invece significativo l’incremento delle transazioni relative agli immobili oltre 145 mq.
Nel complesso, rispetto al 2016 l’indice NTN è cresciuto del 2,2% a livello provinciale, meno di quanto registrato per Toscana (+6,1%) e Italia (+4,9%).
In confronto al dato 2011 le compravendite provinciali contabilizzate nel 2017 sono diminuite del 15,7%. Tra le particolarità è da sottolineare la tenuta delle fasce dimensionali più alte. 115 -145 mq (+1,9%) e oltre 145 mq (+11,5%).
Continua anche nel 2017 l’espansione del mercato non residenziale evidenziata l’anno precedente, seppur in tono minore. Si tratta comunque di una indicazione di un dinamismo presente nel contesto economico da considerarsi come punto di partenza per una più robusta ripresa futura.
Tessuto imprenditoriale
Il procedimento di quantificazione del sistema edilizia1 ha portato a calcolare per la provincia di Grosseto, a fine 2017, una consistenza pari a 6.465 localizzazioni2 d’impresa, pari al 17,9% di quelle complessivamente esistenti sul territorio; una percentuale assai significativa ma inferiore al dato regionale (119.873 unità locali, il 23,5% del totale) e nazionale (1.595.871 localizzazioni, il 21,8% del totale).
Rispetto al 2010 il sistema edilizia della Maremma ha subito una contrazione delle unità operative del 7,9%, una tendenza negativa diffusa sul territorio regionale e nazionale (Toscana -9,3%, Italia -6,7%). A livello locale la contrazione è imputabile essenzialmente alle imprese del sistema appartenenti ai settori estrazioni, manifatturiero, costruzioni e commercio mentre risulta cresciuto il tessuto imprenditoriale delle attività immobiliari e degli studi di architettura e ingegneria nonché quello collegato alle attività di noleggio di macchine e attrezzature. Anche la Toscana e l’Italia presentano un quadro simile, fatta eccezione per il calo numerico delle attività degli studi di architettura e d’ingegneria a livello nazionale.
Dal 2010 al 2017 si registra, nello specifico, un progressivo ridimensionamento del settore F Costruzioni, complice soprattutto il crollo delle imprese di costruzione di edifici e di lavori di rifinitura che nel periodo hanno perso rispettivamente il 12,4% (passando da 1.516 a 1.328) ed il 13,1% (da 2.733 a 2.376) delle localizzazioni d’impresa.
Per il settore la ripresa sembrerebbe quindi non esserci e se mai il 2016 poteva aver fatto sperare in un allentamento del processo di erosione imprenditoriale, questo si è altresì intensificato con l’aggiungersi dell’andamento negativo della divisione ingegneristica nell’ultimo anno (fino ad allora in crescita). La perdita provinciale di periodo è del 12,5% in linea con quanto contabilizzato a livello regionale (-12,1%) ma circa il doppio della perdita nazionale (-6,5%).
Rispetto al 2010 le procedure provinciali di liquidazione e concorsuali per le imprese del settore F sono aumentate del 36,4% (Toscana +39,5%, Italia +21,1%); a fine 2017 le sedi d’impresa coinvolte risultano 266 di cui 172 in scioglimento e liquidazione e 94 con procedure concorsuali.
La divisione costruzione di edifici in senso stretto è quella maggiormente coinvolta nelle procedure concorsuali e di liquidazione, una caratteristica che ricorre anche negli altri contesti benchmark.
Nel 2010 a Grosseto le localizzazioni 1artigiane del settore F sono il 68,4% del totale contro il 62,7% del 2017 (64,8% Toscana, 58,1% Italia), incidenza in calo ma pur sempre importante. Le unità artigiane presentano una variazione negativa di periodo 2010-2017 più alta rispetto alla media del settore complessivo, non solo in provincia ma anche nei territori di confronto.
Per quanto riguarda le imprese straniere grossetane del settore Costruzioni, a fine 2017 sono 433 ovvero il 12,9% di quelle complessivamente operative nel settore; una quota molto inferiore rispetto a quanto calcolato per Toscana (22,7%) e Italia (15,9%). Tuttavia, rispetto al 2011 in Maremma la contrazione imprenditoriale riferibile alle imprese condotte da stranieri (-1,4%) è inferiore rispetto sia alla stessa media regionale (-6,4%) sia al risultato della sola imprenditoria italiana di settore (-15,7%). Per contro, nel periodo considerato, in Italia le imprese straniere del settore risultano cresciute del 6,5%, mentre quelle guidate da italiani diminuiscono ovunque.
Sempre al termine del 2017 nel settore F maremmano si rilevano 267 imprese gestite da giovani contro le 534 esistenti nel 2011, un calo di circa il 50%. Di conseguenza anche l’incidenza delle stesse imprese giovanili sul totale di settore si è quasi dimezzata passando dal 13,6% del 2011 al 7,9% del 2017. Si tratta comunque di un trend generalizzato non imputabile in modo esclusivo al settore F.
Per quanto riguarda infine il “fattore umano”, tra il 2010 ed il 2017 in maremmana, si sono complessivamente persi oltre 4.000 unità di lavoro2 per una variazione percentuale pari al -4,4% (Toscana -0,2% e Italia -0,6%); di queste oltre 1.800 nel solo settore Costruzioni (-22,1%, Toscana -16,9%, Italia -18,6%).
commenta