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#tiromancino: Edilizia al palo. Riattivare il caro vecchio business del mattone per rigenerare la città

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Interi isolati cittadini in stato di degrado. Singoli edifici fatiscenti e disabitati che inevitabilmente vengono colonizzati da sbandati e senza fissa dimora. Spopolamento del centro e della fascia urbana intorno alle Mura medicee. Grosseto – come molti centri urbani di medie dimensioni – avrebbe bisogno di una grande opera di riqualificazione urbana, con interventi diffusi sull’edilizia residenziale più vetusta ed energivora. Per lo più risalente agli anni 50 e 60.

Più facile a dirsi che a farsi. Specialmente in una città vecchia – circa il 48% dei residenti ha dai cinquant’anni in su – dove l’economia arranca e la crisi economica dal 2008 ad oggi ha abbattuto anche del 30% i valori immobiliari.

L’ex comparto trainante delle costruzioni, non a caso, soffre terribilmente. Mettendo insieme i dati forniti da Ance (associazione nazionale costruttori) e Confartigianato – gli artigiani in edilizia sono circa il 60% del totale – le imprese iscritte alla Cassa edile provinciale sono poco più di 300 con una media di 1.800 addetti. Praticamente la metà di prima della crisi.

Rinnovare il tessuto edilizio consumando meno campagna, in coerenza con quel che prevede la nuova legge “Contenimento del consumo di suolo e riuso del suolo edificato” ferma in Parlamento, rimarrebbe una priorità. Ma a differenza di quel che avviene negli Stati uniti, dove buttar giù interi isolati e riedificare è prassi consolidata perché la proprietà immobiliare è concentrata, qui da noi il contesto è completamente diverso. La proprietà è infatti molto frammentata (l’80% degli Italiani possiede almeno una casa), col paradosso che non di rado si trovano famiglie “normali” con ingenti patrimoni immobiliari trasmessi per asse ereditario, ma che non hanno quattrini per riqualificarlo.

A dire il vero ci sono diversi tipi d’incentivo fiscale, come la detrazione Irpef per il recupero degli immobili (50%), il “bonus energia” per l’efficientamento energetico (65%), l’aliquota Iva agevolata o il premio volumetrico del 30% applicabile agli interventi edilizi di demolizione e ricostruzione. Tuttavia queste misure, che hanno un po’ rianimato l’agonizzante comparto edile, non sembrano fino ad oggi in grado di rimettere la macchina in carreggiata. E consentire una riqualificazione effettiva della città, che invece ne avrebbe tanto bisogno. D’altra parte, la stasi del comparto ha generato a catena anche un altro effetto. Se nel 2000, in pieno boom edilizio e demografico, il Comune di Grosseto incassava dagli oneri di urbanizzazione (legge “Bucalossi”) circa 11 milioni, nel 2016 ha racimolato appena 800.000 Euro. E questo da almeno 8-10 anni mette in difficoltà l’amministrazione che non ha risorse da dedicare a manutenzione e riqualificazione di strade, parchi e spazi urbani.

La quadratura del cerchio è complicata ma non impossibile. Bisognerebbe però avere coraggio politico, almeno su due fronti. Il primo passo, anticipando i contenuti della nuova legge sull’utilizzo del suolo, dovrebbe essere bloccare l’espansione residenziale della città oltre i suoi confini attuali. Mangiarsi la campagna per crescere svuotando di residenti e funzioni il centro e le zone semi centrali non ha più senso. C’è abbondanza di aree degradate e zone di completamento da edificare, e ci sono interi isolati da abbattere e recuperare. I grandi proprietari dei terreni intorno alla città hanno già avuto abbastanza. E in molti casi, come con le aree Peep, hanno dimostrato anche di non sapersi accontentare della fortuna che hanno avuto. Questo farebbe acquisire valore immobiliare alla città già edificata quanto degradata, i cui prezzi oggi sono in caduta libera.

Subito dopo bisognerebbe introdurre nuovi incentivi volumetrici a chi abbatte per ricostruire, favorendo gli accordi di mercato tra più proprietari di vecchi edifici e costruttori. Così che ognuno abbia vantaggio ad investire migliorando la qualità edilizia cittadina. Volendo essere creativi si potrebbe concedere anche lo spostamento di volumetrie (aumentate) di vecchi fabbricati in altre zone, a vantaggio di spazi a verde pubblico e servizi collettivi. Oppure cambiare destinazioni urbanistiche per riqualificare zone centrali.

Al di là degl’incentivi esistenti, infatti, ricostruire ha oneri leggermente superiori rispetto a realizzare un fabbricato in un’area di espansione. La demolizione incide per 16-18 Euro a metro cubo. A questo si aggiungono altri costi, come quelli di bonifica (smaltimento eternit, separazione dei materiali come legno, ferro, porcellana ecc.) che mediamente incidono per 10/15.000 Euro. Gli oneri di urbanizzazione e di costruzione, che anche se ridotti pesano per circa 60/80 Euro a metro cubo (circa 15/20.000 ad appartamento).

Oggi a Grosseto sostituire un vecchio edificio costa approssimativamente 1.300 Euro al metro quadrato (costo di costruzione, manodopera e materiali), a cui vanno aggiunti la progettazione che incide per il 6-8%, l’acquisto dei terreni per 150/200 Euro/mc (30/40.000 Euro ad appartamento), oneri di urbanizzazione e contributo di costruzione. Tutto a fronte di un prezzo di vendita di 2.500/2.800 al metroquadro.

L’obiettivo è sostituire il nuovo edificato in classe energetica A alle vecchie costruzioni. E per farlo bisogna renderlo conveniente senza foraggiare la speculazione. Diminuire gli oneri abbasserebbe i prezzi di mercato, e rigenerando i vecchi contesti urbani già urbanizzati il Comune risparmierebbe sugli investimenti nell’infrastrutturazione delle aree di espansione ai margini della città. Che poi vanno dotate di servizi, dagli asili, ai trasporti e i parcheggi.

Detto con le parole di un adagio maremmano è un po’ come volere «il lino, la lana, la stoppia e il culo caldo». Ma rimettere in moto il caro vecchio business del mattone in una prospettiva di sostenibilità ambientale ed economica è un obiettivo ambizioso. Sul quale, avendo testa, varrebbe la pena cimentarsi.

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